Wednesday 4 April 2012

4月现状与2012展望

大温房市在早春继续呈现了比以往春季更 供过于求的现象。 在一个开始进入衰退期的房市, 会有几件事大致上照着顺序发生:

1. 需求减少,不管是因为自愿 (不愿意增加负债/认为房价太高,不是买房时机 / 投资报酬太低 /风险太高),非自愿 (借不到钱/失业/ 减薪/投资套牢) ,或是市场因素 (人口老化/外移)
2A. 成交量下降
2B. 求售房库存上升
2A+B: [每月总售出房/总新上市房] 比例开始下跌。 市场库存需要更长时间才能消化
3. 卖方竞争增加,买方的议价空间加大
4. 有些一定要卖的卖家开始加大幅度降价,这些case 开始拖下该社区的房价
5. 有些炒作房市者看见跌势不可避免,亦开始想要卖房卖地兑现
6. 买方看见跌势形成,可以等的觉得再等一会儿,可能还会有更多的房源选择,更低的价钱。
7. 在一定的情况下 (例如世界性经济衰退/人口流失/人口老化等), 1-7 会继续他的恶性循环
8. 最后房价到底, 可能是4-5年,可能是15-20年。


我们现在大致上已进入第4阶段。
(第3阶段已有多位买方及经纪在此论坛及其它论坛证实)

GF认为大温房市在4月的表现应比3月旺些。 原因包括史上最低的固定利率及HST/退税等相关新政。 但大局而言,CMHC 及 OSFI 已开始逐渐缩紧房贷,移民政策紧缩,地方/世界经济不振, 公私营业裁员量提高,人口老化 (第一波战后婴儿潮今年已达66岁), 人口成长率为8年来最低。 

GF继续预测6月底大温房市会比1月底小跌 (某些地区中跌),而跌幅在下半年加剧。

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