验房师 - 尽责到被卖方屋主投诉。 呼吁政府执行验房师 vs 地产经纪 职权分离

几天前Georgia Straight 新闻才报导, 一个出了名尽责的资深验房师 Ed Witzke 再次被卖方屋主投诉验房师公会。
http://www.straight.com/article-519806/vancouver/home-inspector-takes-heat

去年夏季,Ed Witzke 在Merritt 帮一对年轻夫妻验屋。 他还提早2个小时到,用那些时间与附近邻居交谈,收集资讯。 
验屋本身持续了5个小时, 最后他的结论是, 若买下这房,会需要$50,000来修理验出来的缺损。 那对夫妻听到,当然决定不买。 卖方屋主因故 file complaint.

拥有40年验房经验,毕业于UBC建筑系的 Ed Witzke 说,"消费者有权得到最好的保护"
他近年来不断呼吁政府建立一个 "验房师与地产中介间的防火墙", 以防止地产中介影响验房师独立客观的职责。

Ed Witzke 建议政府禁止地产中介介绍自己爱用的验房师给买方, 同时禁止地产中介在验房师验房时在身边"观察". 
唯有如此,消费者才能100% 确定验房师是以他们的利益为出发点,而非自己或是地产中介的利益。

同样是去年夏季,Ed Witzke 被请去验 Coquitlam 区的房。 当卖方经纪得知是他要来验房,马上跟买方说,若是你要Ed Witzke 验,那我们中止交易,不能卖给你。
Ed 之后投诉这个经纪至地产经纪协会,但是经纪协会不做处置。

edwitzke.com/
___________________

挑一个独立,没有利益冲突的验房师,看来是一个困难但极重要的步骤

浮动利率 vs 固定利率 趋势 Variable vs Fixed Mortgage Trend

加拿大央行 Bank of Canada 最主要的任务，是针对通膨率来调整利率, 把通膨控制在1%至3%。 
"to keep the rate of inflation (as measured by the Consumer Price Index) between 1% and 3%"


http://www.bankofcanada.ca/

目前最新通膨数据为2011-九月，
Total CPI 超标，为3.2%
Core CPI 2.2%

Overnight rate = 1%
Prime rate = 3%

若通膨维持在目前的上限值， 央行没有降息的需要。
若通膨继续上升， 央行反而有升息的压力。

5年来的通膨历史


近几个月来，浮动利率从 2.1% (Prime-0.9%) 不断因为银行减少discount， 直升至最近的 2.8% (Prime-0.2%), 同时不无明年升至 Prime 或 Prime+ x% 的可能。

反观，固定利率最近少许下降， 4年Fixed rate 可至2.99%。
看加拿大债卷的表现及世界经济的变动，有可能明年会有 4年固定利率 低过浮动利率的机会。

十月大温各地区销售记录

十月大温各地区销售记录

独立屋 - 温西,温东,列治文,及高贵林 [成交/新上市] 比例比去年大幅下跌 25-40%. 本拿比小幅上升 10%.

温西: 成交/新上市 = 比例
2011- 120/296 = 41%
2010- 161/188 = 86%
2009- 200/238 = 84%

温东: 成交/新上市 = 比例
2011- 126/199 = 63%
2010- 124/139 = 89%
2009- 231/277 = 83%

列治文: 成交/新上市 = 比例
2011- 106/216 = 49%
2010- 133/175 = 76%
2009- 185/208 = 89%

本拿比: 成交/新上市 = 比例
2011- 93/140 = 66%
2010- 74/132 = 56%
2009- 129/166 = 78%

高贵林: 成交/新上市 = 比例
2011- 85/167 = 51%
2010- 94/115 = 82%
2009- 130/172 = 76%

公寓单位 - 各区 [成交/新上市] 比例比去年皆小跌 10%, 除了温东微升。 列治文公寓成交量大跌30%。

列治文: 成交/新上市 = 比例
2011- 94/199 = 47%
2010- 133/238 = 56%
2009- 222/343 = 65%

本拿比: 成交/新上市 = 比例
2011- 122/223 = 55%
2010- 132/202 = 65%
2009- 216/329 = 66%

温东: 成交/新上市 = 比例
2011- 99/170 = 58%
2010- 82/149 = 55%
2009- 151/218 = 69%

高贵林: 成交/新上市 = 比例
2011- 57/134 = 43%
2010- 56/111 = 50%
2009- 86/117 = 74%

2011下半年房贷总数成长率大幅下跌 - 再一个不利房市的因子

房贷量成长率（数据至2011九月)

加拿大房市大致上从2001年开始进入维持近十年的旺市

这现象可从下图"房贷量成长率"清楚看见， 房贷量成长率连年上升，直到08年底, 09年初时房市下跌时才猛然下降。 房市在利率大减后的09年下半继续涨幅, 新发放的房贷总数开始攀升, 房价从09年至11年初继续上涨。

政府在11年春三月开始正视过热的房市，祭出新政，紧缩房贷:

1. 缩短最长偿还期从35年至30年

2. 减少重新贷款 (Re-financing)时的借款比例从90%降至85%

3. 停止担保HELOC房屋净值抵押贷款

至2011六月底, re-financing 量下跌45%, 房贷保险申请数量下降5%

至2011九月, 从下图可见房贷成长率大幅下跌, 跌幅直逼08年底, 可望创造十年来新低。

当人民不愿借款 (譬如因已负债过重,入不敷出), 或是借不到钱 (收入不足, 政府政策转严, 利率调涨等), 这对房市来说是大为不利。



以下为消费者信贷成长率 （数据至2011九月)

消费者信贷除了信用卡等之外, 还包括 Home Equity Line of Credit (房屋净值抵押贷款: 买房的另一个方式 )

可见, 08-09年金融危机时, 消费者信贷成长率大跌至近年最低.  但是在09-10年经济复苏后, 信贷成长率于10年中开始急速下跌, 2011 秋 此数据已至 1993年来新低.

此现象不仅对房市大为不利, 也显示经济整体的成长率也一并放缓.

11月初数据与展望

11月4日大温地区 Greater Vancouver 住宅单位:
新上市单位: 196
售出单位 : 106价位变更 : 113

11月1-4日 (2011) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 791
平均每工作日新上市单位: 198
售出单位: 509
平均每工作日售出单位: 127
售出/新上市 比例: 64%
预测月底总新上市单位: 3700-3800 
预测月底总售出单位: 2700-2800

11月1-4日 (2010) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 631
平均每工作日新上市单位: 158
售出单位: 473
平均每工作日售出单位: 118
售出/新上市 比例: 75%

月底总新上市单位: 3030
月底总售出单位: 2509
月底售出/新上市 比例: 83%


预计今年11月售出量比起去年上升5-10% (200-250单位),但新上市量预计比去年10月上升20-25% (700-800单位)。售出/新上市比例将比去年下跌8-10%, 继续走向买方市场

历年来11月大温地区销售记录:

年份: 成交量 /新上市量 / 比例

2001- 2614 / 2697	96.9%
2002- 2555 / 2638	96.9%
2003- 3018 / 2955	102.1%
2004- 2486 / 3234	76.9%
2005- 2938 / 3271	89.8%
2006- 2358 / 3168	74.4%
2007- 2883 / 3377	85.4%
2008 - 874 / 3022	28.9%
2009- 3083 / 3653	84.4%
2010- 2509 / 3030	82.8%

平均 - 2532 / 3105	81.6%
中位数 2585 / 3099	84.9%

换句话说,历年的11月, 通常可以见到每新上市10个房,就有8-9个售出。

2011-10 大温房市官方数据 October REBGV Stats (PDF)

2011-10 大温房市官方数据 Oct REBGV Stats (PDF)

10月份的销售量是过去10年来同月销量的第二低
成交量/新上市量比例亦是十年来第二低

十月底- 成交量 / 新上市量 = 比例 
2011 – 2317 / 4374 = 53% 
2010 – 2337 / 3698 = 63%
2009 – 3704 / 4977 = 74%
2008 – 1364 / 4867 = 28%
2007 – 3028 / 4819 = 63%
2006 – 2722 / 4862 = 56%
2005 – 3099 / 4041 = 77%
2004 – 2734 / 3703 = 74%
2003 – 3765 / 4200 = 90%
2002 – 2866 / 3535 = 81%

指标价 Benchmark Price 继续下跌趋势

指标价 Benchmark Price

大温地区 Greater Van
2011-10: 622,955 <= drop of ~8k from June all-time-high
2011-09: 627,994
2011-08: 625,578
2011-07: 630,251
2011-06: 630,921

温西 独立屋 Van West SFH
2011-10: 2008,702 <= drop of ~60k (3%) from June all-time-high
2011-09: 2030,720
2011-08: 1963,426
2011-07: 2044,344
2011-06: 2068,857

本拿比 独立屋 Burnaby SFH
2011-10: 897,477 <= drop of ~52k (5.5%) from Sept all-time-high
2011-09: 949,389

列治文 独立屋 Richmond SFH
2011-10: 1075,391 <= drop of ~47k (4%) from May all-time high
2011-09: 1077,967
2011-05: 1122,112

11月 销售记录与展望 November MLS Sales Stats

11-12月向来是房市淡季,新上市量通常减少,造成 [成交量/新上市量]比例比10月上升。 (10月历年平均约70%, 今年10月反常地低,为56%)

历年来11月大温地区销售记录:

年份: 成交量 /新上市量 / 比例
2001- 2614 / 2697 96.9%
2002- 2555 / 2638 96.9%
2003- 3018 / 2955 102.1%
2004- 2486 / 3234 76.9%
2005- 2938 / 3271 89.8%
2006- 2358 / 3168 74.4%
2007- 2883 / 3377 85.4%
2008 - 874 / 3022 28.9%
2009- 3083 / 3653 84.4%
2010- 2509 / 3030 82.8%

平均 - 2532 / 3105 81.6%
中位数 2585 / 3099 84.9%

换句话说,历年的11月, 通常可以见到每新上市10个房,就有8-9个售出。 

=================================

11月1日大温地区 Greater Vancouver 住宅单位:
新上市单位: 229
售出单位 : 116
价位变更 : 109