中国经济前景低迷 - 出口商大受打击

中国经济前景低迷， 出口商面临工厂关门潮

年底前可能有5万 - 香港在中国1/3的工厂 面临裁员或是关门的命运

Gloomy outlook for China exporters as factory closure wave looms

 Tue Nov 8, 2011 3:01am EST

The Federation of Hong Kong Industries, which represents around 3,000 industrialists running factories in China, said it expected orders in the second half of this year and the first half of 2012 to fall between 5-30 percent.

The European debt crisis and a fragile U.S. economy have depressed this year's Christmas orders, Stanley Lau, deputy chairman of Hong Kong's leading industrial promotion body, told a news briefing.

(Reuters) - Up to a third of Hong Kong's 50,000 or so factories in China could downsize or shut by the end of the year as exporters get hit by cost rises and darkening global demand for Chinese goods, a major Hong Kong industrial body said on Tuesday.

http://www.reuters.com/article/2011/11/08/us-china-exports-hongkong-idUSTRE7A71N420111108?

个人非科学的近期房价预测

大温哥华指标价/中位价
2012年6月 比 2011年6月，跌3%-6%
2012年12月 比 2011年12月，跌 6%-10%

列治文及温西独立屋指标价/中位价
2012年6月 比 2011年6月，跌4%-8%
2012年12月 比 2011年12月，跌 7%-12%

个人认为大温房市会先在两三年内跌个20-25%， 再继续缓跌几年。 2011-2年的房价可能到8-10+ 年后才会重见

验房师 - 尽责到被卖方屋主投诉。 呼吁政府执行验房师 vs 地产经纪 职权分离

几天前Georgia Straight 新闻才报导, 一个出了名尽责的资深验房师 Ed Witzke 再次被卖方屋主投诉验房师公会。
http://www.straight.com/article-519806/vancouver/home-inspector-takes-heat

去年夏季,Ed Witzke 在Merritt 帮一对年轻夫妻验屋。 他还提早2个小时到,用那些时间与附近邻居交谈,收集资讯。 
验屋本身持续了5个小时, 最后他的结论是, 若买下这房,会需要$50,000来修理验出来的缺损。 那对夫妻听到,当然决定不买。 卖方屋主因故 file complaint.

拥有40年验房经验,毕业于UBC建筑系的 Ed Witzke 说,"消费者有权得到最好的保护"
他近年来不断呼吁政府建立一个 "验房师与地产中介间的防火墙", 以防止地产中介影响验房师独立客观的职责。

Ed Witzke 建议政府禁止地产中介介绍自己爱用的验房师给买方, 同时禁止地产中介在验房师验房时在身边"观察". 
唯有如此,消费者才能100% 确定验房师是以他们的利益为出发点,而非自己或是地产中介的利益。

同样是去年夏季,Ed Witzke 被请去验 Coquitlam 区的房。 当卖方经纪得知是他要来验房,马上跟买方说,若是你要Ed Witzke 验,那我们中止交易,不能卖给你。
Ed 之后投诉这个经纪至地产经纪协会,但是经纪协会不做处置。

edwitzke.com/
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挑一个独立,没有利益冲突的验房师,看来是一个困难但极重要的步骤

浮动利率 vs 固定利率 趋势 Variable vs Fixed Mortgage Trend

加拿大央行 Bank of Canada 最主要的任务，是针对通膨率来调整利率, 把通膨控制在1%至3%。 
"to keep the rate of inflation (as measured by the Consumer Price Index) between 1% and 3%"


http://www.bankofcanada.ca/

目前最新通膨数据为2011-九月，
Total CPI 超标，为3.2%
Core CPI 2.2%

Overnight rate = 1%
Prime rate = 3%

若通膨维持在目前的上限值， 央行没有降息的需要。
若通膨继续上升， 央行反而有升息的压力。

5年来的通膨历史


近几个月来，浮动利率从 2.1% (Prime-0.9%) 不断因为银行减少discount， 直升至最近的 2.8% (Prime-0.2%), 同时不无明年升至 Prime 或 Prime+ x% 的可能。

反观，固定利率最近少许下降， 4年Fixed rate 可至2.99%。
看加拿大债卷的表现及世界经济的变动，有可能明年会有 4年固定利率 低过浮动利率的机会。

十月大温各地区销售记录

十月大温各地区销售记录

独立屋 - 温西,温东,列治文,及高贵林 [成交/新上市] 比例比去年大幅下跌 25-40%. 本拿比小幅上升 10%.

温西: 成交/新上市 = 比例
2011- 120/296 = 41%
2010- 161/188 = 86%
2009- 200/238 = 84%

温东: 成交/新上市 = 比例
2011- 126/199 = 63%
2010- 124/139 = 89%
2009- 231/277 = 83%

列治文: 成交/新上市 = 比例
2011- 106/216 = 49%
2010- 133/175 = 76%
2009- 185/208 = 89%

本拿比: 成交/新上市 = 比例
2011- 93/140 = 66%
2010- 74/132 = 56%
2009- 129/166 = 78%

高贵林: 成交/新上市 = 比例
2011- 85/167 = 51%
2010- 94/115 = 82%
2009- 130/172 = 76%

公寓单位 - 各区 [成交/新上市] 比例比去年皆小跌 10%, 除了温东微升。 列治文公寓成交量大跌30%。

列治文: 成交/新上市 = 比例
2011- 94/199 = 47%
2010- 133/238 = 56%
2009- 222/343 = 65%

本拿比: 成交/新上市 = 比例
2011- 122/223 = 55%
2010- 132/202 = 65%
2009- 216/329 = 66%

温东: 成交/新上市 = 比例
2011- 99/170 = 58%
2010- 82/149 = 55%
2009- 151/218 = 69%

高贵林: 成交/新上市 = 比例
2011- 57/134 = 43%
2010- 56/111 = 50%
2009- 86/117 = 74%

2011下半年房贷总数成长率大幅下跌 - 再一个不利房市的因子

房贷量成长率（数据至2011九月)

加拿大房市大致上从2001年开始进入维持近十年的旺市

这现象可从下图"房贷量成长率"清楚看见， 房贷量成长率连年上升，直到08年底, 09年初时房市下跌时才猛然下降。 房市在利率大减后的09年下半继续涨幅, 新发放的房贷总数开始攀升, 房价从09年至11年初继续上涨。

政府在11年春三月开始正视过热的房市，祭出新政，紧缩房贷:

1. 缩短最长偿还期从35年至30年

2. 减少重新贷款 (Re-financing)时的借款比例从90%降至85%

3. 停止担保HELOC房屋净值抵押贷款

至2011六月底, re-financing 量下跌45%, 房贷保险申请数量下降5%

至2011九月, 从下图可见房贷成长率大幅下跌, 跌幅直逼08年底, 可望创造十年来新低。

当人民不愿借款 (譬如因已负债过重,入不敷出), 或是借不到钱 (收入不足, 政府政策转严, 利率调涨等), 这对房市来说是大为不利。



以下为消费者信贷成长率 （数据至2011九月)

消费者信贷除了信用卡等之外, 还包括 Home Equity Line of Credit (房屋净值抵押贷款: 买房的另一个方式 )

可见, 08-09年金融危机时, 消费者信贷成长率大跌至近年最低.  但是在09-10年经济复苏后, 信贷成长率于10年中开始急速下跌, 2011 秋 此数据已至 1993年来新低.

此现象不仅对房市大为不利, 也显示经济整体的成长率也一并放缓.

11月初数据与展望

11月4日大温地区 Greater Vancouver 住宅单位:
新上市单位: 196
售出单位 : 106价位变更 : 113

11月1-4日 (2011) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 791
平均每工作日新上市单位: 198
售出单位: 509
平均每工作日售出单位: 127
售出/新上市 比例: 64%
预测月底总新上市单位: 3700-3800 
预测月底总售出单位: 2700-2800

11月1-4日 (2010) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 631
平均每工作日新上市单位: 158
售出单位: 473
平均每工作日售出单位: 118
售出/新上市 比例: 75%

月底总新上市单位: 3030
月底总售出单位: 2509
月底售出/新上市 比例: 83%


预计今年11月售出量比起去年上升5-10% (200-250单位),但新上市量预计比去年10月上升20-25% (700-800单位)。售出/新上市比例将比去年下跌8-10%, 继续走向买方市场

历年来11月大温地区销售记录:

年份: 成交量 /新上市量 / 比例

2001- 2614 / 2697	96.9%
2002- 2555 / 2638	96.9%
2003- 3018 / 2955	102.1%
2004- 2486 / 3234	76.9%
2005- 2938 / 3271	89.8%
2006- 2358 / 3168	74.4%
2007- 2883 / 3377	85.4%
2008 - 874 / 3022	28.9%
2009- 3083 / 3653	84.4%
2010- 2509 / 3030	82.8%

平均 - 2532 / 3105	81.6%
中位数 2585 / 3099	84.9%

换句话说,历年的11月, 通常可以见到每新上市10个房,就有8-9个售出。