Thursday 6 September 2012

Will it be 2008-09 again?

大温地区在08年5月至12月 指标价跌掉了15%。

大温地区在今年5月至8月 指标价跌掉了2.5%。

从2012年9月到年底的大温房市会如何呢? 会如同08年,见到指标价再跌11.5%吗?
那2013年春/夏我们会见到2009年春/夏的房市大逆转吗?

GF 预测,
根据目前房源滞销的动态,我们目前的状况虽然非常接近2008年夏末, 但可能不会在未来4个月见到-11.5% 的跌幅。
未来几个月,我们将更明显地见到政府最新一轮打房政策的成效 (CMHC + OSFI 双重紧缩).
贷款的紧缩,世界经济的低迷 (尤其是中国及欧洲,但加拿大及美国也不例外), 人口外流,失业率攀升,人民负债率达到巅峰,消费者信心下跌 等等,全会在中短期负面影响房市。

GF 认为,在2012年底我们可以指望见到地产局HPI Price比8月底下跌4-6%。 比5月(最高点) 下跌 7-9%

但我们会见到2013年春带来2009年般的大逆转吗?
让我们先看看加国央行在2008-2009作了什么举动:
第一,财长经过CMHC, 帮银行担保了手上大量的房贷风险,进而促进银行借出新房贷。
http://www2.macleans.ca/2012/05/24/the-real-canadian-bank-bailout/
但CMHC已濒临房贷担保的限额 ($600B) , 而政府计划不再提高此额度。
CMHC未来几年的财务规划已假设将以极大幅度缩紧借贷。

第二,央行为了刺激经济,大幅减息:
2008-5月到9月的prime rate 利息为4.75%
2008-10月减息 0.75%.
2008-12月再减息 0.50%
2009-1月 再减息 0.50%
2009-3月 再减息 0.50%
2009-4月 再减息 0.25%, prime rate 降到 2.25%

在半年利息降了2.5%

2012-8月的prime rate 为3%
央行一再表态"利息将上升"
分析师大致预测央行将最早在2013年中旬加息。
我们在未来半年不会再见到大幅度的降息。 
即使经济面临极度严峻的挑战,央行若真得必须降息,顶多降0.25-0.5%。
GF 认为利息在未来半年持平或上升的几率大于90%。

所以,GF预测2013年上半,我们将见到房价继续腐蚀。
虽然不会跌得像08年下半地猛,但跌势将持续远超过区区半年。
GF 继续预测大温房价跌势将维持: 乐观估计3年, 悲观估计 大于6年

No comments:

Post a Comment