影响大温房市的因子分析

1. 不断上升的家庭债务 (8月30日新闻：50%的BC居民无法多存$25/周; 36%的加拿大人每年无法存任何钱；24%的加拿大人每年存少于$1000； 54%的加拿大人live paycheck to paycheck, 没有能力应付失业或紧急状况带来的打击. BC 家庭欠债量全国最高)
http://www.vancouversun.com/business/residents+have+unrealistic+hopes+shedding+debt+poll/5325177/story.html
http://www.newswire.ca/en/releases/archive/August2011/29/c6817.html

2. 政府的现在及未来的打房政策 （3月已经缩短偿还期， 减少re-financing 重新贷款的借款比例， 政府停止保险HELOC 房屋净值抵押贷款) - 已经有所见效。至六月底，re-financing 比政策推出前下跌40%。
房贷保险申请数量下跌 5%。
http://van.worldjournal.com/view/full_van/15263062/article-%E7%B7%8A%E7%B8%AE%E5%A5%8F%E6%95%88-%E6%88%BF%E8%B2%B8%E7%94%B3%E8%AB%8B%E5%A4%A7%E6%B8%9B?instance=hotbc

3. 经济再度/继续不景气 影响就业率。BC 地产协会已将此解释为造成2012年大温房市预测下跌的因素
http://www.vancouversun.com/business/home+sales+property+values+slow+growth+ebbs+BCREA/5307420/story.html
10月Update: 欧债危机影响范围将极为巨大，除了希腊，西班牙，意大利以外，法国也将受到波及。同时，中国经济前景低迷 （见第十点）。

4. 首次买屋者 （接棒者）不足 （因为许多"边际购买者" marginal buyer，原本还没有能力买房的人， 在最近几年的极低利率及极低买方门槛的环境下已经提早几年出手； 现在加拿大，尤其是BC的房屋拥有率已经接近70%， 是属于极高的比例。美国房市泡沫破灭时也是约70%拥屋率，现在降至66%，还在下降中）
http://www.vancouverreflections.com/bc-homeownership-is-70/
"In 2006, there were 817,230 households in Metro Vancouver; 531,725 (65%) were owners and 285,045 (35%) were renters."
http://housing-analysis.blogspot.com/2010/07/metro-vancouver-rental-and-ownership.html
http://www12.statcan.ca/census-recensement/2006/as-sa/97-554/table/t12-eng.cfm

由于提前买房者增加，导致租客相对减少。
租房空置率 (rental vacancy rate) 近两年反常上升。租房空置率小于1%的时代已经过去了。
BC: 从 3.1% （2010四月）升至 3.7% （2011四月）
温哥华：从 2.2% （2010四月）升至 2.8% （2011四月）
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/nere/2011/2011-06-09-0815.cfm

5. 40年来最低的利率最终上升。 银行已经开始减少一些浮动利率的discount.

6. 大量的战后婴儿潮2011开始达到65岁退休年龄。老年退休后卖投资房/换小房等趋势无法避免。年轻接棒者不足。 

7. 与房屋有关的税务及额外开支会继续上升。政府预算赤字 （尤其现在HST被推翻后）必须从增加其它税收来弥补。预算赤字在人口迅速老年化，青壮年(缴税者)减少的未来10-15年极难逆转。

8. BC 人口流失 （至别国，别省）加剧， 移民顺差减少。 人口净成长率继续降低

从1999到2010 一年比一年高的人口成长率，开始呈现衰退。
尤其是净跨国移民至BC的数量从2009年底大跌。 


BC人才外流现象在今年来更加严重。尤其是流至工作机会多，薪水高，房价较低的Alberta及Ontario.
http://vancouver.24hrs.ca/News/local/2011/07/17/pf-18432641.html

9. 移民政策改变 （未知）
移民是解决人口老化问题的重要方法。
但是人口老化的真正问题是， 缴税的赚钱的青壮年不够， 没有办法支持老化人口的庞大医疗/退休金开支。
加拿大政府及主流社会明白这点，所以将注重接受有专业才能的移民 （能定居及稳定工作，缴税），而非投资移民等，把房价推高但又不对经济/税务有同等付出。
（被炒高到远高于平均人民能负担的房价，对经济的健康不是好事）


10月14日：联邦政府14日建议收紧移民入籍英法语能力评估，听说读写能力必须达 "Canadian Language Benchmark Level 4".  若此新政通过，将对非英语系国家（尤其中国）移民申请大为不利。
http://www.iask.ca/news/canada/2011/1015/97192.html

10. 中国房地产泡沫濒临破灭，经济成长率将紧缩
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2011/09/misleading-indicators-chinas-growth.html
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2011/09/cash-crunch-in-china-picks-up-momentum.html