Saturday 28 April 2012

BUY NOW OR WAIT?

今天这一帖,我们来讨论 GF 心目中的第一个(长期自住)的独立房。

现在房价 = $1,000,000
现有首付 = $250,000 (= 25% down payment)
则 Mortgage = $750,000

若偿还期 25年,固定利率3.49%, 则每月 Mortgage  = $3741
若偿还期 20年,固定利率3.49%, 则每月 Mortgage  = $4336
若偿还期 15年,固定利率3.49%, 则每月 Mortgage  = $5349


若两年后才买房,而房价那时跌了15%,但利息上升了1%,而首付不变:
现在房价 = $850,000
现有首付 = $250,000 (= 29.4% down payment)
则 Mortgage = $600,000

若偿还期 25年,固定利率4.49%, 则每月 Mortgage  = $3318,比现在买房少付$423/月
若偿还期 20年,固定利率4.49%, 则每月 Mortgage  = $3779,比现在买房少付$557/月
若偿还期 15年,固定利率4.49%, 则每月 Mortgage  = $4574,比现在买房少付$775/月


若两年后才买房,而房价那时跌了15%,但利息上升了1.5%,而首付不变:
现在房价 = $850,000
现有首付 = $250,000 (= 29.4% down payment)
则 Mortgage = $600,000

若偿还期 25年,固定利率4.99%, 则每月 Mortgage  = $3486,比现在买房少付$255/月
若偿还期 20年,固定利率4.99%, 则每月 Mortgage  = $3940,比现在买房少付$396/月
若偿还期 15年,固定利率4.99%, 则每月 Mortgage  = $4726,比现在买房少付$623/月


若两年后才买房,而房价那时跌了15%,但利息上升了1%,而首付增加了$50k (存了两年的剩余收入):

现在房价 = $850,000
现有首付 = $300,000 (= 35.3% down payment)
则 Mortgage = $550,000

若偿还期 25年,固定利率4.49%, 则每月 Mortgage  = $3041,比现在买房少付$700/月
若偿还期 20年,固定利率4.49%, 则每月 Mortgage  = $3464,比现在买房少付$872/月
若偿还期 15年,固定利率4.49%, 则每月 Mortgage  = $4193,比现在买房少付$1156/月


若两年后才买房,而房价那时跌了15%,但利息上升了1.5%,而首付增加了$50k (存了两年的剩余收入):
现在房价 = $850,000
现有首付 = $300,000 (= 35.3% down payment)
则 Mortgage = $550,000

若偿还期 25年,固定利率4.99%, 则每月 Mortgage  = $3196,比现在买房少付$545/月
若偿还期 20年,固定利率4.99%, 则每月 Mortgage  = $3611,比现在买房少付$725/月
若偿还期 15年,固定利率4.99%, 则每月 Mortgage  = $4332,比现在买房少付$1017/月


结论:  
若两年后房价(保守估计)下跌15%
, 但利率上涨... (贷款20年)
1. 利率上涨1.0% →  月付减少 $557/月 (-13%)
2. 利率上涨1.5% →  月付减少 $396/月 (-9%)

但是,两年后GF多存了$50,000 作为首付 (保守估计)
1. 利率上涨1.0% →  月付减少 $872/月 (-20%)
2. 利率上涨1.5% →  月付减少 $725/月 (-17%)

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