11月中 Update

11月1-16日 (2011) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 2055
平均每工作日新上市单位: 187
售出单位: 1333
平均每工作日售出单位: 121
售出/新上市 比例: 65%
预测月底总新上市单位: 3400-3550 
预测月底总售出单位: 2450-2600

11月1-16日 (2010) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 1862
平均每工作日新上市单位: 169
售出单位: 1355
平均每工作日售出单位: 123
售出/新上市 比例: 73%

2010月底总新上市单位: 3030
2010月底总售出单位: 2509
2010月底售出/新上市 比例: 83%


预计今年11月售出量比起去年持平, 但新上市量预计比去年10月上升10-15% (400-500单位)。售出/新上市比例将比去年下跌8-12%, 继续走向买方市场

历年来11月大温地区销售记录:

年份: 成交量 /新上市量 / 比例

2001- 2614 / 2697	96.9%
2002- 2555 / 2638	96.9%
2003- 3018 / 2955	102.1%
2004- 2486 / 3234	76.9%
2005- 2938 / 3271	89.8%
2006- 2358 / 3168	74.4%
2007- 2883 / 3377	85.4%
2008 - 874 / 3022	28.9%
2009- 3083 / 3653	84.4%
2010- 2509 / 3030	82.8%

平均 - 2532 / 3105	81.6%
中位数 2585 / 3099	84.9%

换句话说,历年的11月, 通常可以见到每新上市10个房,就有8-9个售出。

Vacation

将到夏威夷度假二周, 发帖频率将稍稍降低。

11/11/11 房市趋势

现在房市继续跌出“平衡市场”,渐渐进入“买方市场”
可从房源 (史上10月底第二高),成交量 (史上10月底第二低), 及[成交/新上市]比例 (史上10月底第二低)看出实情。

大温地区及大部分主要区域的指标价在10月已经开始下跌。
11月份数据看来,销售量与2010年11月同期持平,但是新上市量比2010年增加约15%。

房价将继续面临下跌的压力。

在半年前价值100万的房子,现在若开价98万当然看来像是Deal.
但是若在几个月后价值跌至95万, 或是一年后跌至90万, 那现在看来的"Deal" 到时回头看来,就是多付了

若央行明年降息...

央行overnight lending rate 现在是1%
prime rate 现在是3%

央行若明年中因为经济衰退，通膨放缓，而考虑降息，那最多降到 overnight lending rate 0.25%, 换算成 prime rate 2.25%。
那0.5%-0.75%的降息空间，能帮助房市/经济多少呢？

回头看08-09年，央行在半年之内把 prime rate 从4.75%降到2.25%， 降幅 2.5%， 方且从下跌的趋势拯救了房市。

况且，央行总裁不断呼吁要加拿大人减少欠债，负债率与收入比以达到媲美美国房市泡沫破灭前的程度。  即使明年不降息， 政府都有在春季再次祭出新一轮打房政策 (例如:缩短偿还期，增加首付，减少CMHC政府担保的房贷，进而增加银行承担的风险，导致房贷申请的难度提高 等等) 的可能。

若政府必须减息，那他们祭出打房新政的可能性随着增加。

再说，银行已经在一两个月内大幅减少浮动利率的 discount, 利率从 P-0.9% (=2.1%) 升至现在的 P-0.2% (=2.8%), 虽然政府设定的 prime rate 维持不变。
若政府降息， 银行为了维持利润， 有可能上调浮动利率至 P 或是 P+ x%。

现在买不买房，还是得看看个人能承受多少(至少)中短期(0-5年)的亏损风险。

11月上1/3大温地区成交纪录与展望

11月9日大温地区 Greater Vancouver 住宅单位:
新上市单位: 179
售出单位 : 87价位变更 : 85
________________________________________________

11月1-9日 (2011) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 1361
平均每工作日新上市单位: 194
售出单位: 850
平均每工作日售出单位: 121
售出/新上市 比例: 62%
预测月底总新上市单位: 3400-3550 
预测月底总售出单位: 2450-2600

11月1-9日 (2010) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 1192
平均每工作日新上市单位: 170
售出单位: 852
平均每工作日售出单位: 122
售出/新上市 比例: 71%

2010月底总新上市单位: 3030
2010月底总售出单位: 2509
2010月底售出/新上市 比例: 83%


预计今年11月售出量比起去年持平, 但新上市量预计比去年10月上升15-20% (500-600单位)。售出/新上市比例将比去年下跌8-12%, 继续走向买方市场

历年来11月大温地区销售记录:

年份: 成交量 /新上市量 / 比例
2001- 2614 / 2697 96.9%
2002- 2555 / 2638 96.9%
2003- 3018 / 2955 102.1%
2004- 2486 / 3234 76.9%
2005- 2938 / 3271 89.8%
2006- 2358 / 3168 74.4%
2007- 2883 / 3377 85.4%
2008 - 874 / 3022 28.9%
2009- 3083 / 3653 84.4%
2010- 2509 / 3030 82.8%

平均 - 2532 / 3105 81.6%
中位数 2585 / 3099 84.9%

换句话说,历年的11月, 通常可以见到每新上市10个房,就有8-9个售出。

中国经济前景低迷 - 出口商大受打击

中国经济前景低迷， 出口商面临工厂关门潮

年底前可能有5万 - 香港在中国1/3的工厂 面临裁员或是关门的命运

Gloomy outlook for China exporters as factory closure wave looms

 Tue Nov 8, 2011 3:01am EST

The Federation of Hong Kong Industries, which represents around 3,000 industrialists running factories in China, said it expected orders in the second half of this year and the first half of 2012 to fall between 5-30 percent.

The European debt crisis and a fragile U.S. economy have depressed this year's Christmas orders, Stanley Lau, deputy chairman of Hong Kong's leading industrial promotion body, told a news briefing.

(Reuters) - Up to a third of Hong Kong's 50,000 or so factories in China could downsize or shut by the end of the year as exporters get hit by cost rises and darkening global demand for Chinese goods, a major Hong Kong industrial body said on Tuesday.

http://www.reuters.com/article/2011/11/08/us-china-exports-hongkong-idUSTRE7A71N420111108?

个人非科学的近期房价预测

大温哥华指标价/中位价
2012年6月 比 2011年6月，跌3%-6%
2012年12月 比 2011年12月，跌 6%-10%

列治文及温西独立屋指标价/中位价
2012年6月 比 2011年6月，跌4%-8%
2012年12月 比 2011年12月，跌 7%-12%

个人认为大温房市会先在两三年内跌个20-25%， 再继续缓跌几年。 2011-2年的房价可能到8-10+ 年后才会重见