Monday, 19 December 2011

回复 Iask.ca 房产版主 Horse Dragoon 马龙 的 "2012大多伦多房价预测"

RE: http://forum.iask.ca/showthread.php?p=7600412#post7600412


Horse Dragoon 提出八点大多房市在2012年上涨7-8%的理由, 大傻现在来一一分析:

1. 2010年的涨幅( +9.1%) 和2011年的涨幅(+ 8.1%)

- 过去的收益不能用来预测未来 (刻舟求剑); 有如美国人用2004, 2005的涨幅来预测2006 ...

2. 移民幅度不变, 人口刚需,

- 第一波战后婴儿潮已达66岁,退休老化的人口将逐步将房产兑现养老金。
- 移民难度增加,对非英语国家移民申请者不利

- 移民政策严格化,如:省提名移民将更难违约搬迁他省,等等

3. 央行利率和贷款利率维持低位或再降低,

- 08年底至09年初, Prime rate 从4.75%跌到2.25% (-2.50%). 现在仅回升至 3%, 可以下降的空间不足。
- 浮动利率discount 从今年秋大幅缩水,从 P-0.9% 降到 P-0.1%, 等于升息0.8%。
- 央行总裁 Carney 再次警告国民负债过重,尤其房贷债务。多家银行陆续建议政府再次缩紧房贷, 拉高买房门槛 (TD 12月14日新闻; RBC 12月19日新闻).


4. 通胀率,

- 通胀率若超过央行3%标准,Prime rate 将被调高。

5. 加国经济是七大工业国中最好的, 

- 加国家庭负债率已超越美国房市泡沫顶点, 傲视七大工业国
- TD bank: 2012加国经济展望低迷
- 安省2012经济前景被Moody's 降级为 “负面”
加拿大人民所得开始负成长 


6. 土地转让税减25%

- 那是多少? 省个 $1000? $2000?

7. 5大银行的稳健和赢利,

- 银行房贷利润率降低, 所以继续大幅降低浮动利率discount
- 银行在2012年的全球经济衰退下,将求降低风险,提高贷款门槛 (或降低贷款量)
- 5大银行今年开始裁员/downsize : RBC , BMO; 明年更不看好。 


8. 房市无泡沫, 每年涨幅小于10%.

Bank of America Merrill Lynch 认定加拿大房市毫无疑问在泡沫中 (12月19日)
- 当通膨在2-3%, 而房市涨幅在8%, 9% .....
- 加拿大房价vs租金比达到史上最高,领先世界
- 加拿大房价vs收入比达到史上最高

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预测加国2012年房价下跌的银行/组织:
1. Bank of America Merrill Lynch (12月19日):

Canadian home prices are likely to drop 5% in the first half of 2012 as the economy slows and could slide as much as 10% 
2. BC 地产协会 (预测BC) (11月8日)
decline 2.5 per cent to $550,500 in 2012. 
3. RBC
4. TD

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